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La vente sans garantie légale : quelles sont ses implications?

La vente sans garantie légale - rue avec duplex à Montréal

La vente sans garantie légale - Points importants

Vous êtes à la recherche d’une propriété à Montréal avec votre courtier immobilier. Lors de vos recherches en ligne, les fiches descriptives des propriétés en vente « sans garantie légale – aux risques et périls de l’acheteur » attirent votre regard. Vous ne connaissez pas ces termes et leurs implications. Vous demandez alors à votre courtier immobilier de vous expliquer le tout. 

Votre équipe de courtiers immobiliers répond à vos questions : 

Qu’est-ce qu’une garantie légale en immobilier?

Au Québec, la loi prévoit que la vente d’un bien immobilier doit garantir la qualité et le droit de propriété. Ces deux garanties constituent la garantie légale. 

La garantie de qualité concerne les vices cachés. Lorsqu’on parle de vice caché, il s’agit d’un défaut « caché » qui va brimer la qualité de l’immeuble. Ce vice est connu par le vendeur et a été omis dans la Déclaration du vendeur (DV). De plus, il existait au moment de l’achat de l’immeuble et était inconnu de l’acheteur. Les vices cachés sont graves et peuvent être par exemple de la moisissure dans les murs, des fissures dans les fondations, de l’humidité au sol, des infiltrations d’eau, etc. 

La garantie du droit de propriété (garantie de titre) est en lien avec les vices de titre de propriété. Le vice de titre est une situation qui empêcherait l’acheteur d’exercer son droit de propriété. Par exemple, le vendeur n’aurait pas fait le remboursement complet de ses hypothèques et aurait omis de le mentionner à l’acheteur. 

Qu’est-ce qu’une vente sans garantie légale « aux risques et périls de l’acheteur » ?

La vente sans garantie légale implique que l’acheteur accepte d’acquérir la propriété à ses « risques et périls ». Cela veut donc dire qu’en cas de vices cachés, les recours contre le vendeur sont limités, d’où l’importance de l’inspection préachat. Le vendeur peut tout de même indiquer les défauts et les complications passées avec la propriété et se doit d’agir de bonne foi, donc de ne pas tromper l’acheteur. Ce dernier doit en prendre connaissance, mais n’a aucune garantie sur la qualité de la propriété. 

Pour qu’une vente sans garantie légale ait lieu, il doit y avoir la mention dans la Déclaration du vendeur ou l’offre d’achat. Dans l’acte de vente, cette mention doit également être indiquée.

Le phénomène de vente sans garantie légale est observé dans les transactions immobilières depuis déjà plusieurs années au Québec. Ce phénomène a cependant pris de l’ampleur à partir de 2019 et pendant la pandémie. Les acheteurs peuvent décider de renoncer à la garantie légale afin d’acquérir la propriété convoitée plus facilement. Les vendeurs, quant à eux, vendent leur propriété sans garantie légale en pensant se détacher de leur responsabilité. Mais est-ce vraiment une bonne idée?

Quelles sont les répercussions de la vente sans garantie légale?

La vente sans garantie légale a des répercussions négatives importantes. Par exemple, le prix de vente de la propriété peut être diminué, ce qui aura un impact sur la valeur de l’immeuble. En effet, selon un rapport de JLR, la propriété serait vendue de 8 à 11% moins chère sans garantie légale.

De plus, afin de rendre son offre d’achat plus intéressante, un acheteur peut renoncer à la garantie légale et délaisser l’inspection pré achat. L’acheteur a alors des recours limités contre le vendeur et sera responsable des vices cachés et apparents de la propriété. Cela peut représenter une somme considérable à débourser, ce qui n’est jamais souhaitable.

La vente sans garantie légale n’est donc pas recommandée, autant chez le vendeur que l’acheteur. La mention de « à vos risques et périls » est à prendre en compte.

Dans quelles situations la vente sans garantie légale peut-elle avoir lieu?

Certains vendeurs optent pour vendre leur propriété sans garantie légale. Cependant, c’est dans ces 3 situations suivantes que la vente sans garantie légale est la plus courante. 

Les personnes plus âgées : il arrive souvent que les vendeurs d’un âge plus mûr décident de vendre leur propriété sans garantie légale afin de se désister de toute responsabilité suite à l’approche de leur retraite. Cette vente a souvent pour objectif de se diriger vers un logement plus petit.

-Les successions : les héritiers d’une propriété peuvent ne pas avoir une bonne connaissance de celle-ci. En effet, la propriété peut être âgée et ils ne savent pas si des problèmes seraient survenus dans le passé quant à la qualité de la bâtisse. Afin de se protéger et éviter des risques de poursuites potentielles, les héritiers vont alors vendre sans garantie légale. 

-Les reprises bancaires : lorsqu’un propriétaire ne paye plus son hypothèque, une mise en demeure est envoyée et un jugement de la cour a lieu quelques mois plus tard. La banque prend alors possession de la propriété et effectue directement une vente. Les immeubles repris par les banques sont toujours vendus sans garantie légale, car une banque ne veut en aucun cas se faire poursuivre pour vices cachés. 

Gagnant en popularité, la vente sans garantie légale est une pratique périlleuse et où les risques sont élevés. Demandez l’avis de votre courtier immobilier sur la question afin d’avoir une opinion experte sur le sujet et qui vous orientera vers la décision la plus éclairée.

Le phénomène de vente sans garantie légale est observé dans les transactions immobilières depuis déjà plusieurs années au Québec. Ce phénomène a cependant pris de l’ampleur récemment avec la pandémie. La vente sans garantie légale implique que l’acheteur accepte d’acquérir la propriété à ses « risques et périls ». Cela veut donc dire qu’en cas de vices cachés, aucun recours contre le vendeur ne sera possible, d’où l’importance de l’inspection préachat. Dans ces trois situations la vente sans garantie légale est plus courante : lorsque le vendeur est une personne plus âgée, lors d’une succession ou une reprise bancaire. Malgré qu’elle gagne en popularité, la vente sans garantie légale n’est pas recommandée car elle est une pratique périlleuse n’assurant notamment pas de protection à l’acheteur. 

Des questions sur la vente sans garantie légale ? Contactez l'un de nos courtiers immobiliers

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