La reconduction de bail : les points importants
À l’approche de la date limite de renouvellement de bail, il est opportun de souligner quelques détails de la loi encadrant les conditions de ce dernier.
Dans un contexte résidentiel, que ce soit par un particulier ou par l’entremise d’un courtier immobilier, le bail est un contrat écrit qui définit les termes et conditions de la location d’un bien immobilier (appartement, condo, maison) entre un propriétaire (locateur) et un locataire. Ce dernier lie donc les deux parties et les termes doivent être respectés.
Ainsi, si un propriétaire souhaite faire des modifications au bail, certaines règles sont à honorer dans le cadre juridique du Tribunal Administratif du Logement (TAL).
Nos courtiers immobiliers ont pris leur plume pour vous éclairer sur le sujet.
Qu'est-ce qu'une reconduction de bail ?
Le renouvellement de bail, communément appelé reconduction de bail, se fait automatiquement sans que le propriétaire ou le locataire n’aient à échanger d’avis. En revanche, cela se passe différemment si le propriétaire décide d’effectuer des modifications des conditions du bail ou d’augmenter le montant du loyer.
Dans ce cas-ci, le propriétaire se devra de respecter certains délais, dépendamment de la durée du bail en cours.
Voir le tableau ci-dessous pour prendre connaissance des délais.
Considérant qu’au Québec la majorité des baux prennent fin le 30 juin et débutent le 1er juillet, certains locataires ont donc déjà reçu des avis depuis le 1er janvier puisque les propriétaires ont jusqu’au 31 mars pour se manifester.
Les mentions d'un avis de reconduction de bail et les options du locataire
L’avis doit être écrit et indiquer clairement les modifications proposées au renouvellement du bail, qu’il s’agisse du loyer ou d’autres conditions du bail, comme par exemple, la durée du bail ou la suppression du droit d’utiliser la cour ou le stationnement.
L’avis doit aussi indiquer le délai du locataire pour refuser les modifications demandées, soit 1 mois à compter de la réception de l’avis. L’avis doit être daté et signé par le propriétaire.
Dans le cas d’une augmentation de loyer, la loi permet au propriétaire de choisir parmi trois formulations : le nouveau loyer proposé en dollars, l’augmentation en dollars ou le pourcentage du loyer en cours.
Suite à la réception de cet avis, le locataire a plusieurs options qui s’offrent à lui :
– Accepter la nouvelle entente.
– Refuser les modifications.
– Ne pas renouveler et quitter le logement à la fin du bail.
Si le locataire ne répond pas à l’avis, la loi considère que les modifications sont acceptées.
Le droit au maintien dans les lieux
On appelle le droit au maintien dans les lieux, la loi établissant qu’un locataire peut rester dans son logement aussi longtemps qu’il le désire ; cependant, il se doit de respecter toutes les conditions de son bail actuel. Cette loi permet au locataire de refuser les modifications exigées par le propriétaire et malgré tout demeurer dans le logement.
Si le locataire décide de refuser les modifications proposées par le propriétaire, il doit répondre à l’avis en l’indiquant clairement. Même chose s’il désire quitter le logement à la fin du bail. Face au refus du locataire, le propriétaire est en droit de demander une audience au Tribunal Administratif du Logement dans le but de contrer ce refus.
Fixation du loyer au Tribunal Administratif du Logement
Dans le cas d’une contestation des modifications proposées, le locataire et le propriétaire peuvent s’entretenir pour essayer de trouver un compromis à l’amiable. Cependant, le propriétaire peut aussi s’adresser au Tribunal Administratif du Logement (TAL) pour fixer le montant du loyer ou pour qu’il se prononce sur la modification contestée. Le propriétaire a un mois après la réception de l’avis de refus du locataire pour faire une demande de fixation de loyer au Tribunal Administratif du Logement. S’il ne fait pas cette démarche, le bail sera renouvelé avec les mêmes conditions qu’auparavant.
Ce sera alors le TAL qui déterminera le montant du loyer approprié, en tenant compte des normes fixées par le Règlement sur les critères de fixation de loyer. Conformément au règlement, le TAL prendra en considération diverses dépenses d’exploitation comme les taxes municipales et scolaires, les primes d’assurance, les frais d’électricité et de gaz, les dépenses d’entretien ainsi que les réparations et améliorations faites dans le logement. Toutes ces dépenses permettent alors au TAL d’ajuster le montant du loyer de façon juste et équitable.
Dans ce cas de figure, le propriétaire a la responsabilité de présenter des pièces justificatives au TAL appuyant les dépenses justifiant une hausse de loyer.
La reprise de logement par un propriétaire
Une seule exception s’applique au droit au maintien dans les lieux : la reprise du logement par le propriétaire.
Un propriétaire peut ainsi reprendre un de ses logements pour s’y loger ou pour y loger ses enfants, parents ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile.
Pour reprendre un logement, le propriétaire doit ainsi en aviser son locataire par écrit en respectant également certains délais en fonction de la durée du bail en cours. Dans le cas d’un bail de plus de 6 mois, le propriétaire doit envoyer un avis à son locataire 6 mois avant la fin du bail. Dans tous les cas, la reprise n’est effective qu’à l’expiration du bail. Une non-réponse du locataire est considérée comme un refus de quitter le logement ; le propriétaire doit donc s’adresser au TAL dans le mois du refus ou de l’expiration du délai de réponse du locataire pour demander la reprise de son logement.
Le propriétaire peut donc reprendre son logement par le biais de cette procédure SAUF si son locataire est une personne âgée de plus de 70 ans, occupant son bien depuis plus de 10 ans et ayant un revenu égal ou inférieur au revenu maximal d’admissibilité à un logement à loyer modique. L’exception qui s’applique à cela est si le propriétaire est lui-même une personne de plus 70 ans, souhaitant reprendre son bien pour s’y loger lui-même ou loger une personne de cet âge.
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