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Copropriété divise et indivise, comment les différencier?

Magnifique façade Plateau Mont-Royal Montréal

Points importants

L’achat d’une propriété est une étape importante dans la vie de quiconque. Sur le marché, il existe différents types de propriétés, soient les maisons unifamiliales, les plex (duplex, triplex), les chalets ou résidences secondaires et les copropriétés.  Les copropriétés sont de plus en plus prisées et ce, particulièrement dans la ville de Montréal. Cependant, il est important de connaître les différentes nuances quant à la copropriété afin de faire un choix judicieux lors du processus de recherche ou d’achat de sa propriété à Montréal. Nos courtiers immobiliers ont rassemblé les éléments principaux distinguant ces deux types de copropriétés.

Qu’est-ce qu’une copropriété?

Une copropriété est le partage d’un bien commun par plusieurs propriétaires, d’où l’utilisation du préfixe ‘’co’’. Cela veut donc dire qu’il y a un partage commun des lieux (balcons, escaliers, cours) entre les copropriétaires et un espace privatif (l’appartement). Il existe deux types de copropriété à Montréal : la copropriété divise et la copropriété indivise. 

Mais quelles sont les différentes particularités de ces deux types de copropriété ?

La copropriété divise

Ce type de copropriété, aussi appelée ‘’condominum’’, est celui qui est le plus répandu à Montréal et qui ne cesse d’accroître en popularité. Selon la Société d’Habitation du Québec, cette forme de copropriété est tout de même récente, n’ayant apparu qu’en 1969. Celle-ci créa une certaine effervescence envers la copropriété au Québec. 

Dans une copropriété divise, chaque ménage est propriétaire de son propre appartement et partage d’autres parties de l’immeuble comme l’ascenseur, la piscine, le terrain, les couloirs etc. Les copropriétaires peuvent tout de même avoir leur espace privatif comme un balcon ou une terrasse. 

Mise de fonds

Lors de l’achat d’une propriété divise, l’acheteur doit mettre une mise de fonds de 5%.

Superficie nette

Dans les fiches descriptives de la propriété, c’est la superficie nette qui est employée. Celle-ci désigne le mesurage réel de la partie privative. 

De plus, le propriétaire d’une copropriété divise aura son propre compte de taxes municipales et scolaires. Il en est de même pour l’hypothèque. Si le propriétaire veut vendre, il pourra alors le faire librement, sans l’avis des copropriétaires.

Syndicat de copropriété

La copropriété divise est aussi encadrée par un syndicat de copropriété qui permettra d’assurer le respect et la bonne administration de l’immeuble. 

La copropriété indivise

La copropriété indivise est bien différente de la copropriété divise. En effet, dans une copropriété indivise, les propriétaires ont chacun un pourcentage de l’immeuble. Il y a donc plusieurs propriétaires de ce même immeuble. 

Mise de fonds

Lors de l’achat d’une copropriété indivise, une différence importante avec la copropriété divise est que les propriétaires doivent donner une mise de fonds de 20% sur la propriété et être financés par une banque commune. Cela peut alors réduire le bassin d’acheteurs potentiels.

Superficie brute

Dans les fiches descriptives de la propriété, c’est la superficie brute qui est employée. Elle est calculée par les plans d’architecture (partie privative) et englobe certaines parties dites communes (ex : les murs périphériques, les colonnes de soutien etc.). 

Dans le cas d’une copropriété indivise, les taxes municipales, les taxes scolaires et l’hypothèque sont divisées entre les propriétaires. Contrairement à la copropriété divise, la location d’une unité indivise n’est pas acceptée. Si le propriétaire veut vendre, il aura besoin de l’approbation des autres copropriétaires. 

Convention d’indivision

À l’opposé de la copropriété divise, il n’y a pas de syndicat qui s’assure de la bonne administration de l’immeuble, mais bien une convention d’indivision détaillant les droits de chacun et donnant des précisions sur la gestion de la copropriété indivise. Les différentes charges pour l’entretien de l’immeuble doivent d’ailleurs être séparées entre les propriétaires dépendamment des parts de chacun. La convention d’indivision n’est pas obligatoire, mais est fortement recommandée.

Autres informations importantes

Les copropriétés indivises ne permettent pas à ses copropriétaires d’effectuer des locations. En effet, cela est une forme de protection en faveur du locataire principal. De plus, lors d’une transaction immobilière avec une copropriété indivise, le droit de préemption doit être pris en considération. Ce droit permet entre autres aux copropriétaires de l’indivision de racheter la quote-part indivise de l’immeuble. Le propriétaire peut alors vendre sa propriété aux autres indivisaires de l’immeuble. Le prix et les différentes conditions de la vente sont alors présentés. Les copropriétaires ont ensuite un certain délai pour prendre leur décision, et le cas échéant, renoncer à leur droit de préemption et ainsi permettre à un nouveau propriétaire de faire partie de l’indivision. Cependant, un acheteur d’une copropriété indivise doit avoir reçu l’approbation de tous les copropriétaires indivis de l’immeuble. 

Tel que vu précédemment, les copropriétés divises et indivises présentent des implications et différenciations majeures. Lors de la recherche d’une propriété, bien prendre connaissance de ces implications et s’informer sur le type de copropriété qu’on souhaite acheter permettront d’éviter les mauvaises surprises et de faire un choix d’autant plus éclairé.

Contactez l’un de nos courtiers immobiliers pour des renseignements additionnels sur les copropriétés divises et indivises

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