Mieux comprendre la Promesse d'achat - Points importants
Qu'est-ce qui constitue une promesse d'achat ?
La Promesse d’achat est adressée par l’acheteur potentiel du bien immobilier, au vendeur de celui-ci, suite à une visite concluante qui lui donne envie d’en faire l’acquisition.
- La Promesse d’achat est l’un des documents importants dans une transaction immobilière qui sert à protéger l’acheteur. En d’autres termes, la Promesse d’achat est un avant-contrat puisqu’elle ne constitue pas à elle seule le contrat officiel qui lie le vendeur et l’acheteur. En effet, l’acte de vente est le document officiel et irrévocable liant les deux parties de la transaction immobilière.
Toutefois, la PA (diminutif pour Promesse d’achat) n’en reste pas moins d’une grande importance puisqu’elle constitue un engagement formel entre le vendeur et l’acheteur. En effet, le vendeur s’engage à y inscrire tout ce qu’il sait au sujet de sa propriété, alors que l’acheteur s’assure, par exemple, de détenir les moyens financiers pour faire l’acquisition de la demeure convoitée.
C’est également dans ce document que vous signalerez au vendeur que vous êtes enclin à faire l’acquisition de leur propriété, ainsi que les conditions auxquelles vous désirez le faire.
Différents types de PA
Il est aussi important de noter qu’il existe différents formats de Promesse d’achat, en fonction du type de propriété dont vous souhaitez faire l’acquisition. En effet, ces différences de contenu ont pour but d’accentuer les particularités des types de logement existant. Il est donc important que vous vous assuriez que votre courtier immobilier vous fait parvenir le bon document lorsque vous souhaiterez faire une offre d’achat.
- – Promesse d’achat (PA) | Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété ;
- – Promesse d’achat – Copropriété divise (PAD) | Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise ;
- – Promesse d’achat – Copropriété par indivision (PAI) | Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision.
Les différentes parties d'une Promesse d'achat
Plus la PA est claire et détaillée, moins celle-ci sera sujette à interprétation. Voici quelques-unes des informations qu’elle devrait notamment contenir :
À titre informatif, nous avons utilisé une Promesse d’achat (PA) pour un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété.
1. Identification des parties
Lors d’une transaction pour un bien résidentiel, les deux parties (acheteurs et vendeurs) doivent connaître leurs identités. C’est donc la première section de la PA. À gauche se trouve la section d’identification pour les acheteurs et à droite pour les vendeurs.
2. Objet de la promesse d'achat
Dans cette section, nous retrouvons l’identité du courtier immobilier représentant l’acheteur, ainsi que son numéro de permis et l’agence immobilière pour laquelle il travaille, si applicable.
3. Description sommaire de l'immeuble
Une description de l’immeuble convoité, incluant l’adresse complète, la désignation cadastrale, les dimensions et la superficie.
4. Prix et acompte
C’est dans cette section que se trouvent les conditions relatives aux prix. C’est donc ici que vous indiquez le prix que vous estimez juste pour faire l’acquisition de la propriété convoitée. Votre offre peut être inférieure, égale ou supérieure au prix demandée par le vendeur. Vous devez aussi y indiquer le montant de l’acompte si applicable.
Il convient de mentionner que les taxes sont applicables lors d’une vente impliquant une construction neuve ou un immeuble commercial, tandis que dans d’autres cas, la vente est généralement exempte de taxes.
5. Mode de paiement
Vous devez maintenant indiquer les détails de votre mode de paiement. Si vous avez laissé un acompte dans la section 4.3, vous devrez la réinscrire dans la section 5.1.
Le total du montant indiqué dans les sections 5.1 (si applicable) et 5.2 représente votre mise de fonds.
6. Nouvel emprunt hypothécaire
Si vous procédez avec un emprunt hypothécaire, vous devez indiquer les détails dans cette section : le montant, les conditions ainsi que le délai que vous devez respecter pour obtenir votre financement.
Nous vous invitons à bien comprendre la clause 6.3.
7. Déclarations et obligations de l'acheteur
La septième partie de la PA concerne la déclaration et les obligations de l’acheteur. De plus, si l’acheteur est lié à l’agence ou au courtier le représentant, c’est ici qu’il faut le déclarer.
8. Inspection par une personne désignée par l'acheteur
C’est dans la clause 8 que vous devez indiquer si vous désirez faire l’inspection de l’immeuble ou la propriété en question. Sachez qu’il y a possibilité d’annuler une offre d’achat suite à l’inspection.
9. Examen de documents par l'acheteur
Lorsque vous faites appel à un courtier immobilier, ce dernier peut vous transmettre tous les documents reliés à la vente de la propriété disponible sur la plateforme Centris. Lors de l’écriture de votre promesse d’achat, si tous les documents dont vous vouliez faire connaissance étaient disponibles en ligne et vous êtes satisfaits, nul besoin de remplir cette clause.
Dans cette section, l’acheteur doit spécifier par écrit les documents qu’il souhaite consulter (ex. déclaration du vendeur, police d’assurance) et les délais dans lesquels il souhaite recevoir ces documents de la part du vendeur.
10. Déclarations et obligations du vendeur
La dixième section concerne quant à elle les obligations du vendeur envers l’acheteur dans la transaction.
11. Déclarations et obligations communes à l'acheteur et au vendeur
La onzième section fait mention des obligations qui sont communes aux acheteurs et aux vendeurs, notamment en lien avec la date de l’acte de vente, dont le jour que l’acheteur deviendra propriétaire de la propriété, la date d’occupation des lieux, les répartitions, les rétributions et les inclusions et exclusions des biens.
N’hésitez pas à poser toutes les questions nécessaires à votre courtier immobilier avant de signer la Promesse d’achat. Vérifiez également que toutes les conditions y sont inscrites, ainsi que les dates de prise de possession et de notaire.
12. Autres déclarations et conditions
C’est dans cette section que vous pouvez indiquer des conditions générales que vous aimeriez ajouter à votre Promesse d’achat.
Des exemples courants seraient, un avis de non reconduction d’un bail d’un locataire lors que la propriété est louée, la réparation d’un item inclus non fonctionnel, etc.
13. Annexes
Lorsqu’il y a des annexes à joindre à la promesse d’achat, vous devez les indiquer ici.
Par exemple, lorsque vous financez l’achat de votre propriété, vous devez compléter l’annexe financement (AF).
14. Conditions d'acceptation
C’est ici que vous indiquez au vendeur le délai que vous lui alloué pour répondre à votre offre.
Nous vous invitons à respecter les délais demandés par le vendeur si il y a lieu.
15. Interprétation
16.Signatures
Lorsque vous avez passé à travers votre promesse d’achat avec votre courtier immobilier, et vous avez inclus toutes vos conditions, c’est ici que vous devez signer !
Vous y trouverez aussi une section pour la réponse du vendeur. Il indiquera donc si il accepte ou refuse la promesse d’achat.
Que doit faire le vendeur suite à la réception des promesses d'achat ?
Une fois la PA remise au vendeur, 3 options d’offrent à celui-ci:
Offre acceptée
Dès l’acceptation de votre offre, vous devez remplir dans les délais prévus les conditions énoncées à la Promesse d’achat. Les conditions les plus courantes sont d’obtenir le financement nécessaire et l’inspection de la propriété par un expert reconnu.
Offre refusée
Même si votre offre satisfait toutes les conditions du vendeur, ce dernier peut refuser votre Promesse d’achat. Si la propriété vous intéresse rien ne vous empêche de proposer une nouvelle PA au vendeur.
Contre-proposition
Ici, le vendeur refuse votre offre, mais pourrait l’accepter à certaines conditions. Ce peut être un différent prix, ou encore des éléments qu’il désire exclure ou modifier. À votre tour, vous pouvez accepter, refuser ou répondre en faisant vous aussi une contre-proposition.
C’est également dans la PA que figurera le délai d’acceptation que vous réclamez aux vendeurs dans le cas où il accepte votre offre. Dans certains cas, le vendeur pourrait faire la demande d’un délai à respecter.
Notez que si votre Promesse d’achat est acceptée par le vendeur, elle devient un contrat irrévocable qui vous oblige à acheter la propriété pour laquelle vous avez fait une offre.
Et si le vendeur reçoit plusieurs PA ?
Dans le cas où le vendeur reçoit plusieurs offres d’achat, le courtier représentant les acheteurs se doit de présenter toutes les offres reçues dans un délai raisonnable suivant leur réception, et ce, sans préférence (par exemple, le courtier ne peut pas présenter d’abord les offres les plus élevées, sans considérer leur ordre de réception).
Le courtier inscripteur (i. e le courtier du vendeur) doit alors présenter à son client toutes les Promesses d’achat reçues et le conseiller afin que ce dernier soit en mesure de prendre la décision la plus judicieuse possible selon ses besoins et ses attentes et/ou de faire une contre-proposition à l’un des acheteurs potentiels.
Peut-on se désister d’une Promesse d’achat ?
Si toutes les conditions de votre PA sont respectées, votre engagement envers le vendeur s’avère irrévocable. Toutefois, si l’une des conditions mentionnées dans votre Promesse d’achat ne peut être réalisée (par exemple, le financement), cela rendra votre PA nulle et non avenue.
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