Comprendre la différence entre l'évaluation municipale et la valeur marchande - points importants
Lors de l’achat ou de la vente d’une propriété, l’une des premières questions qui nous taraudent est celle du prix de vente du bien immobilier.
Que vous soyez vendeur ou acheteur, certaines préoccupations se posent. En tant que vendeur, on veut s’assurer que notre maison va être vendue à sa juste valeur selon certains facteurs. En tant qu’acheteur, les questionnements sont similaires, on veut faire en sorte de payer le montant approprié sans avoir à débourser le dollar de trop.
Plusieurs vendeurs et acheteurs ont ainsi tendance à se fier à l’évaluation municipale pour déterminer la valeur d’une propriété. Est-ce la meilleure façon d’établir le prix d’un bien immobilier pour la vente ou pour l’achat ?
Nos courtiers immobiliers tenteront de répondre à cette question dans cet article.
L'évaluation municipale : qu'est-ce que c'est et comment est-elle calculée ?
Tel que son nom l’indique, l’évaluation municipale est une estimation de la valeur d’un bien immobilier effectuée par la municipalité dans laquelle se situe la propriété, comme la ville de Montréal. Cette évaluation est utilisée dans le but de calculer les taxes foncières et est réalisée par des évaluateurs agréés, qui se servent de données publiques ainsi que d’informations des propriétaires pour déterminer la valeur d’une propriété.
Une évaluation de masse
Il faut cependant savoir que les évaluateurs ne visitent pas chacune des propriétés sur le territoire d’une municipalité. Ils utilisent des données quantitatives et plusieurs logiciels avancés afin d’effectuer leurs évaluations. En règle générale, la valeur va ainsi être calculée en bloc d’habitations comparables, ce qui sous-entend que le prix de la propriété va être estimé en fonction des biens similaires qu’il y a à proximité. Parmi les centaines des facteurs utilisés par ces évaluateurs, on y trouve : la localisation, le type de propriété, la superficie du terrain, la superficie habitable de la propriété, l’année de construction, le nombre de chambres et de salles de bain, la présence d’un sous-sol fini et bien d’autres encore.
Cependant, malgré le fait que cette évaluation soit faite par des professionnels du milieu, elle représente plus une estimation approximative plutôt qu’une valeur sûre.
Une valeur passée et inexacte
Par dessus tout, il faut savoir que l’évaluation municipale est valide à partir du 1er juillet, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation de la ville, et n’est reproduite que tous les 3 ans.
Ainsi, elle représente une valeur passée et n’est pas une information d’actualité dans le marché immobilier, qui lui est en constant mouvement. Par exemple, des éléments perturbateurs comme la hausse de prix des propriétés, la hausse des taux d’intérêts ou encore l’arrivée d’une pandémie mondiale peuvent avoir une incidence sur la valeur de cette évaluation.
L’évaluation municipale n’est donc pas la valeur de référence pour fixer un prix de vente d’une propriété, telle qu’une maison, un immeuble à revenus ou une copropriété. Tel que nous l’avons évoqué plus tôt, son utilité première est celle de calculer les taxes foncières que les propriétaires vont devoir payer.
De façon générale, l’évaluation municipale est inférieure à la valeur marchande. Ceci dit, si un propriétaire trouve que son évaluation municipale est trop élevée, il est possible de faire une demande de révision dans un délai imparti.
Mais alors comment déduire la valeur d’un bien immobilier ? À quelle évaluation se fier pour déterminer son juste prix ?
La valeur marchande : définitions et facteurs qui l'influencent
On appelle valeur marchande le prix le plus probable que l’on peut obtenir pour la vente d’une propriété spécifique à une date précise, dans le contexte du marché immobilier en cours.
Une évaluation de la valeur marchande est effectuée par des évaluateurs agréés. Nos courtiers immobiliers vont procéder à une étude de marché similaire afin de déterminer un prix de vente basé sur une estimation de la valeur marchande.
Une estimation spécifique aux critères du bien immobilier
À l’inverse de l’évaluation municipale qui elle est réalisée comme évaluation de masse dans un secteur donné, la valeur marchande, elle, prend en considération l’ensemble des aspects de la demeure ; tels que son emplacement, son état, sa taille, ainsi que ses caractéristiques uniques. Le principe de valeur marchande garantit donc la visite du bien immobilier et permet ainsi de mettre en avant les améliorations et rénovations faites dans la propriété pour estimer le prix.
Une estimation représentative du marché immobilier actuel
Elle prend également en compte les tendances actuelles et fluctue constamment selon l’offre et la demande du marché immobilier.
L’expert va d’ailleurs être amené à comparer la propriété à d’autres biens similaires et aux ventes récentes qui ont eu lieu dans le secteur, afin d’avoir une approximation juste de la valeur marchande de la propriété.
Enfin, ce qu’il faut retenir de la valeur marchande, c’est qu’elle prend en compte les réalités du marché immobilier actuel, contrairement à l’évaluation municipale qui tend à représenter une valeur passée et inexacte, qui n’est donc pas un indicateur fiable pour fixer le prix de vente d’un bien.
L'utilisation de la valeur marchande pour vendre sa propriété
La valeur marchande, de par sa précision de lieu et de temps, apparaît donc comme l’indicateur le plus fiable pour connaître la valeur de son bien. Faire cette demande d’estimation auprès d’un professionnel peut ainsi être utile pour avoir une idée de ce que vous pourriez tirer de votre bien sur le marché, si vous décidiez de le vendre.
En conclusion, l’évaluation municipale et la valeur marchande sont deux termes différents qui ont des implications importantes pour les propriétaires. Comprendre la différence entre les deux peut ainsi vous aider à prendre des décisions financières éclairées concernant votre propriété.
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