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Drogheria Fine | Plateau Mont-Royal
Si vous passez un peu de temps sur les réseaux sociaux, il y a de fortes chances que
Qu'est-ce qui constitue une promesse d'achat ?
La Promesse d’achat est adressée par l’acheteur potentiel du bien immobilier, au vendeur de celui-ci, suite à une visite concluante qui lui donne envie d’en faire l’acquisition.
- La Promesse d’achat est l’un des documents importants dans une transaction immobilière qui sert à protéger l’acheteur. En d’autres termes, la Promesse d’achat est un avant-contrat puisqu’elle ne constitue pas à elle seule le contrat officiel qui lie le vendeur et l’acheteur. En effet, l’acte de vente est le document officiel et irrévocable liant les deux parties de la transaction immobilière.
Toutefois, la PA (diminutif pour Promesse d’achat) n’en reste pas moins d’une grande importance puisqu’elle constitue un engagement formel entre le vendeur et l’acheteur. En effet, le vendeur s’engage à y inscrire tout ce qu’il sait au sujet de sa propriété, alors que l’acheteur s’assure, par exemple, de détenir les moyens financiers pour faire l’acquisition de la demeure convoitée.
C’est également dans ce document que vous signalerez au vendeur que vous êtes enclin à faire l’acquisition de leur propriété, ainsi que les conditions auxquelles vous désirez le faire.
Différents types de PA
Il est aussi important de noter qu’il existe différents formats de Promesse d’achat, en fonction du type de propriété dont vous souhaitez faire l’acquisition. En effet, ces différences de contenu ont pour but d’accentuer les particularités des types de logement existant. Il est donc important que vous vous assuriez que votre courtier immobilier vous fait parvenir le bon document lorsque vous souhaiterez faire une offre d’achat.
- – Promesse d’achat (PA) | Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété ;
- – Promesse d’achat – Copropriété divise (PAD) | Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise ;
- – Promesse d’achat – Copropriété par indivision (PAI) | Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision.
Les différentes parties d'une Promesse d'achat
Plus la PA est claire et détaillée, moins celle-ci sera sujette à interprétation. Voici quelques-unes des informations qu’elle devrait notamment contenir :
À titre informatif, nous avons utilisé une Promesse d’achat (PA) pour un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété.
1. Identification des parties
Lors d’une transaction pour un bien résidentiel, les deux parties (acheteurs et vendeurs) doivent connaître leurs identités. C’est donc la première section de la PA. À gauche se trouve la section d’identification pour les acheteurs et à droite pour les vendeurs.
2. Objet de la promesse d'achat
Dans cette section, nous retrouvons l’identité du courtier immobilier représentant l’acheteur, ainsi que son numéro de permis et l’agence immobilière pour laquelle il travaille, si applicable.
3. Description sommaire de l'immeuble
Une description de l’immeuble convoité, incluant l’adresse complète, la désignation cadastrale, les dimensions et la superficie.
4. Prix et acompte
C’est dans cette section que se trouvent les conditions relatives aux prix. C’est donc ici que vous indiquez le prix que vous estimez juste pour faire l’acquisition de la propriété convoitée. Votre offre peut être inférieure, égale ou supérieure au prix demandée par le vendeur. Vous devez aussi y indiquer le montant de l’acompte si applicable.
Il convient de mentionner que les taxes sont applicables lors d’une vente impliquant une construction neuve ou un immeuble commercial, tandis que dans d’autres cas, la vente est généralement exempte de taxes.
5. Mode de paiement
Vous devez maintenant indiquer les détails de votre mode de paiement. Si vous avez laissé un acompte dans la section 4.3, vous devrez la réinscrire dans la section 5.1.
Le total du montant indiqué dans les sections 5.1 (si applicable) et 5.2 représente votre mise de fonds.
6. Nouvel emprunt hypothécaire
Si vous procédez avec un emprunt hypothécaire, vous devez indiquer les détails dans cette section : le montant, les conditions ainsi que le délai que vous devez respecter pour obtenir votre financement.
Nous vous invitons à bien comprendre la clause 6.3.
7. Déclarations et obligations de l'acheteur
La septième partie de la PA concerne la déclaration et les obligations de l’acheteur. De plus, si l’acheteur est lié à l’agence ou au courtier le représentant, c’est ici qu’il faut le déclarer.
8. Inspection par une personne désignée par l'acheteur
C’est dans la clause 8 que vous devez indiquer si vous désirez faire l’inspection de l’immeuble ou la propriété en question. Sachez qu’il y a possibilité d’annuler une offre d’achat suite à l’inspection.
9. Examen de documents par l'acheteur
Lorsque vous faites appel à un courtier immobilier, ce dernier peut vous transmettre tous les documents reliés à la vente de la propriété disponible sur la plateforme Centris. Lors de l’écriture de votre promesse d’achat, si tous les documents dont vous vouliez faire connaissance étaient disponibles en ligne et vous êtes satisfaits, nul besoin de remplir cette clause.
Dans cette section, l’acheteur doit spécifier par écrit les documents qu’il souhaite consulter (ex. déclaration du vendeur, police d’assurance) et les délais dans lesquels il souhaite recevoir ces documents de la part du vendeur.
10. Déclarations et obligations du vendeur
La dixième section concerne quant à elle les obligations du vendeur envers l’acheteur dans la transaction.
11. Déclarations et obligations communes à l'acheteur et au vendeur
La onzième section fait mention des obligations qui sont communes aux acheteurs et aux vendeurs, notamment en lien avec la date de l’acte de vente, dont le jour que l’acheteur deviendra propriétaire de la propriété, la date d’occupation des lieux, les répartitions, les rétributions et les inclusions et exclusions des biens.
N’hésitez pas à poser toutes les questions nécessaires à votre courtier immobilier avant de signer la Promesse d’achat. Vérifiez également que toutes les conditions y sont inscrites, ainsi que les dates de prise de possession et de notaire.
12. Autres déclarations et conditions
C’est dans cette section que vous pouvez indiquer des conditions générales que vous aimeriez ajouter à votre Promesse d’achat.
Des exemples courants seraient, un avis de non reconduction d’un bail d’un locataire lors que la propriété est louée, la réparation d’un item inclus non fonctionnel, etc.
13. Annexes
Lorsqu’il y a des annexes à joindre à la promesse d’achat, vous devez les indiquer ici.
Par exemple, lorsque vous financez l’achat de votre propriété, vous devez compléter l’annexe financement (AF).
14. Conditions d'acceptation
C’est ici que vous indiquez au vendeur le délai que vous lui alloué pour répondre à votre offre.
Nous vous invitons à respecter les délais demandés par le vendeur si il y a lieu.
15. Interprétation
16.Signatures
Lorsque vous avez passé à travers votre promesse d’achat avec votre courtier immobilier, et vous avez inclus toutes vos conditions, c’est ici que vous devez signer !
Vous y trouverez aussi une section pour la réponse du vendeur. Il indiquera donc si il accepte ou refuse la promesse d’achat.
Que doit faire le vendeur suite à la réception des promesses d'achat ?
Une fois la PA remise au vendeur, 3 options d’offrent à celui-ci:
Offre acceptée
Dès l’acceptation de votre offre, vous devez remplir dans les délais prévus les conditions énoncées à la Promesse d’achat. Les conditions les plus courantes sont d’obtenir le financement nécessaire et l’inspection de la propriété par un expert reconnu.
Offre refusée
Même si votre offre satisfait toutes les conditions du vendeur, ce dernier peut refuser votre Promesse d’achat. Si la propriété vous intéresse rien ne vous empêche de proposer une nouvelle PA au vendeur.
Contre-proposition
Ici, le vendeur refuse votre offre, mais pourrait l’accepter à certaines conditions. Ce peut être un différent prix, ou encore des éléments qu’il désire exclure ou modifier. À votre tour, vous pouvez accepter, refuser ou répondre en faisant vous aussi une contre-proposition.
C’est également dans la PA que figurera le délai d’acceptation que vous réclamez aux vendeurs dans le cas où il accepte votre offre. Dans certains cas, le vendeur pourrait faire la demande d’un délai à respecter.
Notez que si votre Promesse d’achat est acceptée par le vendeur, elle devient un contrat irrévocable qui vous oblige à acheter la propriété pour laquelle vous avez fait une offre.
Et si le vendeur reçoit plusieurs PA ?
Dans le cas où le vendeur reçoit plusieurs offres d’achat, le courtier représentant les acheteurs se doit de présenter toutes les offres reçues dans un délai raisonnable suivant leur réception, et ce, sans préférence (par exemple, le courtier ne peut pas présenter d’abord les offres les plus élevées, sans considérer leur ordre de réception).
Le courtier inscripteur (i. e le courtier du vendeur) doit alors présenter à son client toutes les Promesses d’achat reçues et le conseiller afin que ce dernier soit en mesure de prendre la décision la plus judicieuse possible selon ses besoins et ses attentes et/ou de faire une contre-proposition à l’un des acheteurs potentiels.
Peut-on se désister d’une Promesse d’achat ?
Si toutes les conditions de votre PA sont respectées, votre engagement envers le vendeur s’avère irrévocable. Toutefois, si l’une des conditions mentionnées dans votre Promesse d’achat ne peut être réalisée (par exemple, le financement), cela rendra votre PA nulle et non avenue.
Vous avez des questions ? Contactez l'un de nos courtiers immobiliers.
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Vous êtes à la recherche d’une propriété ? Vous vous apprêtez à faire votre premier investissement immobilier et êtes à la recherche d’informations et de conseils sur les étapes et la démarche à suivre pour mener à terme ce projet d’envergure.
Nos courtiers immobiliers à Montréal a rédigé un document récapitulatif, inspiré du Guide de l’acheteur de l’OACIQ, qui vous résume les grandes lignes à suivre pour réaliser votre projet en toute confiance.
Voici un résumé des grands thèmes abordés dans ce guide de l’acheteur.
AVANT : La recherche de la propriété parfaite
La première étape importante à réaliser est l’établissement de votre budget. En effet, il est important que celui-ci prenne compte de votre mode de vie, vos dépenses quotidiennes, vos paiements, vos dettes, tout en tenant compte de vos objectifs à moyen et long terme.
Ainsi, vous saurez exactement le budget qu’il vous est possible d’allouer à l’achat d’une propriété, en plus d’orienter vos recherches dans la bonne direction, vers des logements qui respectent votre budget limite.
Préapprobation hypothécaire
Il sera ensuite important d’avoir une préapprobation hypothécaire qui évalue votre capacité à emprunter à la banque. Ce document vous sera remis par un courtier hypothécaire, qui utilisera probablement l’un des deux ratios suivants :
Mise de fonds
Il vous faudra ensuite déterminer le montant de votre mise de fonds, soit la somme que vous aurez à débourser au moment de l’achat de la propriété. Ce montant sera ensuite déduit du prix d’achat de la propriété. Sachez que celui-ci dépendra du type de propriété dont vous ferez l’acquisition (copropriété divise, indivise, immeuble à revenu, etc.).
Frais additionnels
En tant qu’acheteur d’un bien immobilier, vous devriez également de prévoir un montant préventif pour assumer l’inspection, les frais de notaire, les droits de mutation ainsi que toutes les autres dépenses reliées à l’acquisition d’une propriété, tout comme les imprévus qui pourraient se mettre sur votre route.
RAP (Régime d’accession à la propriété)
Notez également que s’il s’agit de votre premier achat en immobilier, le RAP (régime d’accession à la propriété) pourrait vous intéresser ! Consultez notre guide pour en connaître davantage sur le sujet.
Critères de recherches
Assurez-vous également de délimiter vos critères de recherche, le secteur géographique recherché, le type de quartier dans lequel vous souhaitez vous établir, vos besoins, restrictions, etc. Une fiche détaillée de notre guide de l’acheteur vous aidera à faire le point sur vos critères de recherche.
Contactez un de nos courtiers immobiliers pour vous aider à établir vos critères.
PENDANT
Si vous souhaitez faire affaire avec un professionnel du secteur, découvrez nos courtiers immobiliers à Montréal qui se feront un réel plaisir de vous accompagner dans vos démarches. Les professionnels du monde de l’immobilier sont protégés par la loi sur le courtage immobilier, ce qui, comme en fait mention l’OACIQ, contribuera à vous protéger au courant de votre transaction.
De plus, les courtiers immobiliers possèdent généralement un réseau de contacts qui vous permettra de vous entourer des meilleurs experts dans chacun des cadres de métier nécessaire à la réalisation d’une transaction fructueuse : courtier hypothécaire, notaire, inspecteur et autres.
La Déclaration du vendeur
La Déclaration du vendeur est le document dans lequel le vendeur inscrit tous les renseignements dont il est conscient, au sujet de sa propriété, qui pourront aider les futurs acheteurs à se faire une tête au sujet de la demeure convoitée, notamment les vices et irrégularités de l’endroit.
La Promesse d'achat
Vous avez maintenant trouvé la perle rare ? C’est maintenant le temps de rédiger la Promesse d’achat (PA), c’est-à-dire le document officiel et obligatoire qui indique aux vendeurs que vous désirez acheter leur propriété. C’est dans ce document que vous indiquez le prix auquel vous souhaitez l’acheter ainsi que les conditions de votre offre. La Promesse d’achat est un outil de négociation entre les parties et est donc négociable.
L’inspection
Bien que vous puissiez décider de ne pas demander d’inspection du bâtiment avant de signer la promesse d’achat, votre courtier se doit de vous la recommander ! Plus d’informations à ce sujet vous sont données dans notre guide pour les acheteurs.
APRÈS l'acceptation de l'offre d'achat
Le transfert de la propriété
Une fois la Promesse d’achat acceptée, l’étape suivante consiste à officialiser la transaction. Les deux principales composantes de cette étape sont l’examen des titres et l’acte de vente. Le transfert de la propriété requiert la participation d’un notaire. Encore ici, votre courtier immobilier joue un rôle crucial en s’assurant de la disponibilité des documents requis.
L'acte de vente
L’étape finale de la transaction est la rédaction et la signature de l’acte de vente, afin d’officialiser l’achat de l’immeuble. Le notaire y précisera entre autres les clauses et conditions essentielles à la protection de vos droits.
À la recherche d'une propriété à Montréal ? Contactez l'un de nos courtiers immobiliers.
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25 avril 2025
4304 rue Rivard - Points importants
À elle seule, la façade de cet immeuble procure caractère, couleurs et distinction à la rue Rivard du Plateau Mont-Royal.
Quand les teintes foncées illuminent la pièce
Dès votre entrée dans cette sublime copropriété située sur le Plateau-Mont-Royal, à Montréal, vous serez charmé par son mur de brique qui ajoute dimensions et textures à la pièce. La vaste et unique cuisine au sein de laquelle un grand îlot central ajoute convivialité et praticité, est la pièce familiale idéale pour recevoir en grand, créer des souvenirs et profiter des moments uniques ! Les couleurs foncées utilisées pour les armoires et le backsplash de la cuisine sont des manières créatives d’ajouter une touche haut de gamme et sophistiquée à l’endroit.
Le plaisir de passer du temps en famille
Le grand salon, adjacent à la cuisine, dont la vue apaisante donne sur la cour arrière de la propriété est l’espace tout désigné pour se relaxer le temps d’un bon film ou passer du temps en famille.
Comptant 2 belles chambres à coucher fermées, dont une chaleureuse suite des maîtres à laquelle est intégrée une salle de bain et un walk-in, l’appartement rayonne par sa belle luminosité naturelle et son cachet unique.
Un havre de paix sur le Plateau Mont-Royal
La cour est quant à elle assez vaste pour accueillir un groupe autour d’une belle table ainsi qu’un spa, qui fera sans l’ombre d’un doute la joie des nouveaux propriétaires.
Le petit plus qui nous fait fondre à tous coups : les planchers chauffants installés à la grandeur de l’appartement qui offre chaleur et réconfort lors des saisons plus froides.
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Caractéristiques et détails de la propriété
Prix demandé : 849 000$
Année de construction : 1885
Descriptif : OCCASION UNIQUE ET EXCEPTIONNELLE. Espace à aire ouverte. 2 chambres à coucher fermées dont une généreuse suite des maîtres avec salle de bain intégrée et walk-in. Luminosité remarquable. Cuisine gourmet avec ilot central. Planchers chauffants à grandeur. Spectaculaire cour arrière. À distance de marche du métro Mont-Royal et du parc La Fontaine
Superficie du terrain : 1620.45pi²
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Parution dans les médias
Silo 57 | Consultez l’article
Journal de Montréal | Consultez l’article
Jounal de Québec | Consultez l’article
Quelques-unes de nos propriétés à vendre sur le Plateau Mont-Royal
Montréal, Triplex
2
1
1910
2649pi²
1 549 000$
Montréal, Duplex
3
2
1900
1448pi²
1 599 000$
Montréal, Maison à étages
4
3
1900
1448pi²
1 599 000$
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Moustache Café - Points importants
Si vous êtes fan de café autant que nos courtiers immobiliers, alors cette découverte de quartier située dans La Petite-Patrie est pour vous !
Pour l’amour du café
Ce ne sont pas les cafés qui manquent dans ce secteur dynamique qui sépare le Mile-End de la Petite-Patrie, mais le Moustache Café possède plusieurs atouts bien particuliers qui lui permettent de se classer comme numéro 1 dans le cœur de nos courtiers immobiliers… dont Jay’s fait bien entendu partie ! Doux et affectueux, cet adorable Saint-Pierre est sans l’ombre d’un doute la mascotte du commerce… et du quartier ! Et vous connaissez notre amour pour les chiens, nous n’avons pas pu résister !
Au-delà de leur délicieux cafés (on vous conseille les lattés au lait de macadam et les chaï lattés glacé, de vrais délices), le commerce propose pâtisseries et viennoiseries faites maison par leur chef Léonie, en plus de leur menu lunch quotidien !
Un menu exquis
Sandwichs, salades santés, potages et bagels, le Moustache café est l’endroit idéal pour une petite pause dîner sur leur terrasse ou pour une intense séance d’étude !
Le big’stache, tout comme les potages, qui changent selon les nouvelles inspirations de la cheffe, sont des must à essayer!
Une équipe hors pair
Paul et Maude, les deux propriétaires de l’endroit, sont également d’une gentillesse inégalée. Attentif aux demandes de leurs clients et à l’affût des nouvelles tendances de leur secteur, les deux entrepreneurs mettent assidûment la main à la pâte pour assurer à l’endroit une réputation inimitable.
Récemment rénové, le café offre de nombreux espaces intimes pour s’installer et travailler en toute tranquillité le temps d’un après-midi. La façon dont ils ont optimisé leur commerce, tout comme leur décor très en vogue et à l’aspect convivial, permet au café de créer une ambiance chaleureuse, propice à des moments d’étude, de détente ou à de belles rencontres !
Le Moustache Café est situé au 35 rue Beaubien Est, dans La Petite-Patrie.
Saviez-vous que nos courtiers immobiliers sont fans de café?
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Démystifier le fonds de commerce au Québec - - Points importants
Qu'est-ce qu'un fonds de commerce?
Un fonds de commerce est une notion juridique présente dans différents pays comme la Belgique ou la France. Mais cette notion commerciale est assez ambiguë et peut générer de l’incompréhension. Au Québec, qu’est-ce qu’un fonds de commerce exactement?
Un fonds de commerce
Au Québec, un fonds de commerce désigne un bien incorporel, ce qui signifie qu’il n’est pas palpable. Le fonds de commerce est caractérisé par la combinaison d’éléments incorporels et corporels que le commerçant détient afin d’exploiter une activité commerciale ou industrielle. Ces éléments permettent alors d’attirer la clientèle et de la fidéliser. Un fonds de commerce sera différent dépendamment de l’activité. Les murs de l’immeuble, les créances et les dettes ne font cependant pas partie du fonds de commerce. Le régime juridique sera alors différent lors de la vente du fonds de commerce.
Les éléments corporels
Les éléments corporels sont des éléments qui ont une existence matérielle. Ils font référence aux aménagements, aux équipements et aux stocks qui sont reliés à l’activité du fonds de commerce. Ce sont aussi les marchandises destinées à la vente. Par exemple, si le fonds de commerce est un restaurant, les éléments corporels pourraient être les chaises, les tables, les équipements de cuisine, etc.
Les éléments incorporels
Les éléments incorporels sont des éléments qui n’ont pas d’existence matérielle. Dans un fonds de commerce, ils peuvent désigner le nom commercial ou l’enseigne du commerce, les différentes autorisations d’exploitation et sa réputation. Ce sont cependant la clientèle et le droit au bail qui ont la valeur la plus importante dans un fonds de commerce.
Ses principales composantes
La clientèle
Lors de l’achat d’un fonds de commerce, la clientèle est primordiale. En effet, un fonds de commerce ne pourrait exister sans sa clientèle. Une clientèle se réfère à l’ensemble des personnes qui font affaire avec le fonds de commerce. Elle se doit d’être autonome et propre au commerce. Si la clientèle évolue, le fonds de commerce évoluera aussi. Si la clientèle n’est pas exploitée, le fonds de commerce déclinera.
Si des changements trop importants ont lieu, la clientèle du fonds de commerce changera et cela fera apparaître la naissance d’un nouveau fonds. Mais une cessation d’activités dans le fonds de commerce ferait disparaître la clientèle et alors, le fonds lui-même. L’exploitation ou la non-exploitation du fonds de commerce détermine donc l’existence du fonds.
L'achalandage
L’achalandage est aussi un constituant important d’un fonds de commerce. L’achalandage se réfère à une clientèle de passage ou une clientèle locale du fonds. Malgré que l’achalandage ne fasse pas référence à la clientèle propre d’un fonds de commerce, celle-ci demeure tout de même importante. En effet, plus le chiffre d’affaires du fonds de commerce est élevé, plus il y a d’achalandage.
Le droit au bail
Le droit au bail réfère au droit qu’a le propriétaire du fonds de commerce d’effectuer ses activités commerciales dans les murs du fonds de commerce, c’est-à-dire devenir locataire des murs, et ce, jusqu’à la cession du bail. L’acquéreur du fonds de commerce bénéficiera alors de ce droit au bail.
Vente d'un fonds de commerce
Lors de la vente du fonds de commerce, il faut définir le type de commerce. Est-ce une société ou une entreprise?
- Si c’est une société, on peut acheter le fonds de commerce et les actions iront au cédant.
- Si c’est une entreprise, on doit alors acheter le fonds de commerce au complet.
Une promesse d'achat ventilée
Après avoir déterminé le type de commerce, il faut que tous les éléments du fonds de commerce soient ventilés, c’est-à-dire de répartir les dépenses et les frais sur la promesse d’achat. Cela est particulièrement important compte tenu des différentes activités possibles dans un fonds de commerce. Par exemple, lorsqu’un acquéreur achète une boutique de vêtements, il achète alors son inventaire. Dans ce cas-ci, il y a des prix établis pour la marchandise ou l’inventaire. Cependant, ces prix seront payés séparément, car l’inventaire n’est pas stable dans le temps et est en constante mouvance dépendamment des saisons.
Un accord négocié
À la suite de la ventilation de l’offre d’achat, une entente sur le prix est négociée entre le vendeur et l’acquéreur. Différentes démarches doivent être effectuées comme le droit de mutation, étant le paiement lié au changement de propriétaire ou l’acte de cession.
Avant la signature de l’acte de cession, le vendeur doit se charger d’avoir payé l’entièreté de ses dettes, des travaux et diverses obligations liées au fonds de commerce. Après la signature de l’acte de cession, l’acquéreur est le nouveau propriétaire et sera chargé de toutes les futures dépenses liées à son activité commerciale.
Achat d'un fonds de commerce
La pérennité
Lors de l’achat d’un fonds de commerce, la majorité des vendeurs veulent que les acheteurs signent un nouveau bail. Ainsi, les vendeurs ne seront pas tenus responsables des acheteurs. En moyenne, un fonds de commerce requiert beaucoup de temps et d’argent (en rénovation, décoration, etc.). Un acheteur veut donc exploiter son fonds de commerce pour une durée d’au moins cinq ans.
Le personnel
Tel que mentionné auparavant, acheter un fonds de commerce, c’est acheter sa clientèle, mais aussi avoir accès à son personnel et ses fournisseurs. Il est du choix de l’acheteur de garder le personnel existant ou non. Cependant, il est important de se rappeler que la clientèle fidèle d’un fonds de commerce est souvent attachée à son personnel. Le renvoi complet du personnel ou des changements trop drastiques dans le commerce pourraient alors insécuriser la clientèle et même la faire disparaître. On doit donc faire des choix judicieux, car il ne faudrait pas changer une formule gagnante!
Contactez l’un de nos courtiers immobiliers commerciaux pour vous accompagner dans vos démarches de vente ou d’achat d’un fonds de commerce.
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21 février 2025
Annuler une offre d'achat suite à l'inspection, est-ce possible ?
Après des recherches diverses avec votre courtier immobilier, vous avez finalement pris la décision d’acheter une propriété. Vous faites alors une offre d’achat au vendeur et celle-ci est acceptée. Suite à la lecture et l’attestation du formulaire de déclarations du vendeur, il est maintenant temps pour l’inspection de la propriété. Cependant, suite à l’inspection, vous décidez de vous retirer de l’offre d’achat. Est-ce possible? Voici quelques informations et conseils importants à connaître.
Le formulaire de déclarations du vendeur sur l'immeuble
La transparence du vendeur
Le formulaire de déclarations du vendeur sur l’immeuble (communément appelé ‘’DV’’ ou ‘’DVD’’ pour les copropriétés) est un document obligatoire qui doit être rempli par le vendeur lors de la vente de sa propriété. Il est du devoir du vendeur d’être transparent dans sa déclaration. Ce formulaire d’environ six pages décrit l’historique et tous les détails à connaître concernant la propriété, que ce soient les rénovations effectuées, la présence d’insectes ou de précédents dégâts d’eau. La déclaration est ensuite lue avec attention par l’acheteur, qui doit prendre connaissance des différentes mentions énoncées dans celle-ci. La ‘’DV’’ est ensuite signée et annexée à la promesse d’achat.
Une fois la promesse d’achat acceptée, un délai est donné pour réaliser les conditions de l’offre d’achat, dont celle de l’inspection. Ce délai est variable et est en moyenne de sept à 15 jours.
L'inspection préachat
Pendant et après l'inspection
Le courtier immobilier joue un rôle important lors de l’inspection de la propriété. En effet, que ce soit avec l’acheteur ou le vendeur, le courtier va participer à l’inspection et faire des observations quant à la propriété. De son côté, l’inspecteur en bâtiment fera un rapport d’inspection et donnera divers commentaires à l’acheteur.
Quoique parfois négligée afin d’accélérer le processus de vente, l’inspection d’une propriété est une étape primordiale. Lors de l’inspection, le courtier immobilier peut y déceler des éléments inquiétants sur la propriété ou mettre en lumière des problématiques majeures qui n’étaient pas inscrites dans le formulaire de déclarations du vendeur.
Réalisation ou non-réalisation de la condition d'inspection
Suite à l’inspection, dans un délai de 24 à 48 heures, le rapport est envoyé au courtier. Une fois ce rapport reçu et analysé, l’acheteur peut s’en déclarer satisfait et aucun changement ne sera fait sur la promesse d’achat. La transaction suit son cours.
Si l’acheteur n’est pas satisfait, certaines options s’offrent à lui. Cependant, la promesse d’achat est un contrat qui lie les deux parties impliquées. Les raisons pour la modification d’une offre se doivent d’être valables. Il faut donc que des éléments ressortis dans le rapport d’inspection soient problématiques, c’est-à-dire que ceux-ci représentent un risque ou des dépenses additionnelles associées à la propriété. Ces éléments dits ‘’problématiques’’ peuvent également ne pas avoir été mentionnés dans le formulaire de déclarations du vendeur. L’acheteur pourra alors négocier le prix ou se retirer de l’offre d’achat.
Suite à cette décision, un avis et une copie du rapport d’inspection doivent être envoyés au vendeur afin d’officialiser l’annulation de la promesse d’achat.
Conditions d'annulation de l'offre
Les nouvelles lois exigent des motifs valables pour annuler une offre d’achat après l’inspection. Ces motifs incluent désormais un problème majeur entraînant des coûts significatifs en proportion du prix de vente. Il doit s’agir d’un problème grave, non cumulatif, et uniquement révélé par l’inspection.
Raisons valables de modification
Les raisons de modification d’une offre doivent être en lien direct avec des éléments problématiques identifiés dans le rapport d’inspection. Ces éléments doivent représenter un risque ou des dépenses additionnelles liées à la propriété et ne pas avoir été mentionnés dans le formulaire DV.
Renégociation et retrait de l'offre
La renégociation n’est plus un outil automatique après l’inspection. Elle est possible uniquement si le vendeur est disposé, et l’acheteur doit avoir un réel droit de se désister. Les nouvelles lois visent à garantir que le vendeur accepte de négocier plutôt que de perdre l’acheteur.
Dans ce contexte législatif évolutif, être accompagné(e) par un courtier immobilier reste essentiel pour naviguer à travers ces nouvelles exigences et assurer une acquisition ou une vente en toute conformité. N’hésitez pas à solliciter l’expertise de nos courtiers immobiliers à chaque étape du processus.
Contactez l'un de nos courtiers immobiliers afin d'obtenir des réponses à vos questions
Mœurs québécoise
Au Québec, il est de coutume depuis de nombreuses années que la majorité des baux se terminent le 1er juillet. Bien que le 1er juillet coïncide avec la Fête du Canada, c’est davantage par tradition et pour permettre aux enfants de terminer leur année scolaire sans changer d’école que les propriétaires ont, à l’époque, statué sur cette date.
- Cette année, à l’occasion du 1er juillet, nos courtiers immobiliers et notre équipe administrative avaient envie de vous partager leurs meilleurs trucs et astuces pour un déménagement réussi !
Choses à ne pas oublier
Effectuer votre changement d’adresse de propriété :
- Postes Canada
- RAMQ, SAAQ, votre compagnie d’assurance
- Votre institution financière
- Fournisseurs de services (Hydro Québec, Internet…)
Vérifier les règles concernant les frais d’ascenseurs :
Si vous résidez dans une copropriété divise ou indivise, il est fort probable que vous deviez réserver l’ascenseur pour faciliter votre déménagement. Certaines copropriétés exigent toutefois des frais pour cette réservation. Il est donc essentiel de vous informer à l’avance sur les règlements en vigueur dans votre immeuble afin d’éviter les surprises le jour J.
Trucs et astuces de notre équipe
Veronica vous conseille bien entendu de vous munir de boîtes de transports en quantité suffisante afin que vos objets de valeurs aient tous une place attitrée et qu’ils supportent le déménagement de manière sécuritaire ! L’astuce réside dans le fait d’utiliser un code de couleurs afin de départager les objets et leur endroit respectif dans votre nouvelle demeure.
Clara, quant à elle, recommande une séance, ou plusieurs, de méditation avant le grand jour ! Hé oui, le déménagement ayant été prouvé comme étant l’une des plus grandes sources de stress, il peut s’avérer très bénéfique de prendre le temps de se reposer et de méditer dans les jours et les heures précédant l’arrivée des déménageurs !
Frédéric vous conseille quant à lui de récompenser de manière adéquate les gens qui vous aideront à faire de votre déménagement une journée réussie et mémorable ! Bières et pizzas sont désormais une tradition pour quiconque se porte volontaire pour aider ses proches dans ce grand jour ! Si vous connaissez bien notre équipe, vous savez sans doute que la Panzeria est notre adresse coup de cœur pour sa succulente pizza sur focaccia et ses mets italiens exquis !
Enfin, notre équipe de courtiers immobiliers vous recommande de commencer par aménager la cuisine, la salle de bain et la chambre à coucher. En priorisant ces pièces essentielles, vous retrouverez plus rapidement vos repères et un certain confort dans votre nouveau chez-vous.
Bon déménagement à toutes et à tous !
Des questions? Contactez-nous !
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21 février 2025
Un classique montréalais
Des petites maisons d’un étage, au toit plat, bâties pour la plupart au tournant du XXe siècle, les shoebox font dorénavant partie du décor montréalais et de notre patrimoine commun. Construit à l’époque à partir de matériaux plutôt rudimentaires pour loger des ouvriers issus de milieux francophones, ce type de logement à l’esthétique unique est aujourd’hui soumis à des contraintes spéciales.
Très populaires pour leur potentiel de conversion, plusieurs quartiers comme Rosemont-La Petite-Patrie et Villeray cherchent à préserver ce type de logement au caractère architectural unique, emblématique de l’histoire de la ville.
Rosemont-La Petite-Patrie
Moratoire sur les shoebox
- Dans le quartier de Rosemont-La Petite-Patrie, les shoebox font l’objet d’un moratoire sur la démolition depuis 2018.
Une valeur architecturale
- Afin de pouvoir guider les propriétaires dans leurs travaux, la ville de Montréal a départagé les quelque 561 shoebox de l’arrondissement en 3 catégories en fonction de la valeur architecturale (degré d’authenticité de la façade, qualité de la maçonnerie, proportion des ouvertures, authenticité du porche et autres) de chacun. Les valeurs se situent de 1 à 3, 1 étant de valeur moins importante.
- Vous pouvez accéder à la liste des maison shoebox dans l’arrondissement Rosemont-La Petite-Patrie en cliquant sur le lien suivant : Annexe F.
(Toutefois, si vous considérez acheter un shoebox dans quelconque autre arrondissement, assurez-vous de vérifier auprès de la ville les contraintes et règlements en vigueur).
Agrandissement de shoebox
Avant d’entreprendre des travaux de rénovation sur un shoebox, assurez-vous de connaître en détail les modalités instaurées par l’arrondissement. Vous devrez également faire une demande d’évaluation de la valeur patrimoniale du shoebox auprès de votre arrondissement et enfin, présenter des plans qui respectent les modalités et les modèles d’agrandissement tolérés.
Réglementations
- Un propriétaire souhaitant agrandir son shoebox sur la hauteur doit également s’assurer de respecter la règle d’insertion de la ville, signifiant ainsi que son domicile ne peut être supérieur à la hauteur en étages du bâtiment voisin le plus haut, tout en respectant les normes indépendantes prescrites par la municipalité. Toutefois, dans tous les cas, un shoebox peut atteindre 2 étages de hauteur.
- Le propriétaire d’un shoebox dont la valeur architecturale est élevée (2 ou 3 sur 3) souhaitant ajouter un étage à son logement devra prévoir un retrait de ce nouvel ajout d’au moins 1 mètre par rapport à la façade, afin de conserver la valeur authentique et unique du logement (cette condition ne s’applique pas au shoebox en fond de lot).
Démolition
Le comité de démolition devra s’assurer que votre shoebox ne correspond pas à des critères de préservation architecturale élevés, puisque ceux en faisant l’objet constituent un intérêt pour la ville et leur démolition est par conséquent proscrite. C’est le Règlement régissant la démolition d’immeuble (RCA-6) qui fera mention de ses critères sur lesquels le comité s’appuiera dans sa prise de décision.
Villeray
Modalités à respecter
Afin de préserver la valeur architecturale des maisons shoebox dans le quartier, l’arrondissement de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension a mis en place des modalités à respecter si un propriétaire d’un shoebox souhaiterait faire des agrandissements. Cependant, les shoebox ne font l’objet d’un moratoire.
Agrandissements possibles
D’après le site de la ville de Montréal, il peut être possible d’agrandir un shoebox en hauteur, en ajoutant un niveau, ou latéralement si le terrain le permet. Il faut s’assurer que cet ajout soit en retrait de la façade d’origine et que les matériaux utilisés se distinguent du shoebox afin de la mettre en valeur.
Voici les types d'agrandissements suggérés par la Ville de Montréal
Nos suggestions
Assurez-vous d’avoir en votre possession toutes les informations nécessaires avant de vous lancer dans un projet de rénovation majeur et de contacter l’arrondissement afin de connaître dans ses moindres détails les critères relatifs à votre shoebox. Nos courtiers immobiliers, experts des quartiers montréalais et de leurs spécificités, sont également d’excellentes ressources à consulter pour toutes questions sur le sujet.
Sources
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Conversion d'un plex en maison unifamiliale - Quartiers à Montréal
Un projet immobilier unique
Un des biens immobiliers qui attire particulièrement l’œil des Montréalais est celui des maisons unifamiliales. Le seul problème, c’est que dans certains quartiers comme Le Plateau Mont-Royal ou Rosemont-La-Petite-Patrie, les maisons unifamiliales se font rares et font l’objet d’une compétition féroce ! Si vite listées sur le marché, elles sont rapidement vendues et bien souvent en surenchère. Puisqu’il est très rare de trouver des lots vacants pour construire, la conversion d’un duplex ou d’un triplex en cottage est un projet qui gagne en popularité auprès des familles qui souhaitent créer un produit unique qui reflète leurs besoins.
Toutefois, dans la dernière année, plusieurs arrondissements ont adopté de nouvelles réglementations dans le but de pallier au manque de logements locatifs dans la métropole. Les réglementations sont bien différentes d’un quartier à un autre, et notre équipe de courtiers immobiliers a décidé de vous éclairer sur le sujet. Voici donc les nouvelles réglementations quant à la conversion de triplex ou de duplex en Unifamiliale selon chacun des arrondissements de la ville de Montréal.*
Le Plateau-Mont-Royal
Le Plateau-Mont-Royal interdit désormais le changement de vocation d’un logement ou la fusion de deux unités dans un duplex ou triplex, dans le cadre de nouvelles mesures visant à protéger son parc locatif. Une consultation publique est planifiée pour le 9 avril 2024 afin de présenter ces modifications réglementaires.
Pour plus d’informations, cliquez ici.
Rosemont-La Petite-Patrie
L’arrondissement de Rosemont – La Petite-Patrie a limité la conversion de triplex en résidence familiale, mais permet toutefois celle de duplex avec l’obtention d’un permis de transformation.
:Les maisons de plain-pied omniprésentes dans le quartier, ont des possibilités d’agrandissement. Pour plus d’information, nous conseillons de lire notre article sur les agrandissements sur les shoebox.
Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension
Dans l’Arrondissement de Villeray, pour les immeubles allant jusqu’à six appartements, il est possible de fusionner deux d’entre eux si la superficie ne dépasse pas 200 m2. La superficie d’un sous-sol est exclue de ce calcul. La conversion d’un duplex à Villeray pourrait donc être acceptée avec l’obtention d’un permis de transformation. En se fiant à la consigne précédente, il n’est donc plus possible pour les propriétaires de triplex de convertir leur logement en maison unifamiliale. Cette interdiction reste la même pour la conversion de maisons de chambres.
Ville-Marie
L’arrondissement de Ville-Marie indique que la transformation d’un bâtiment comportant une habitation, dans le but de réduire ou augmenter le nombre de logements, nécessite l’obtention d’un permis et l’approbation des travaux.
Le Sud-Ouest
L’arrondissement du Sud-Ouest indique que la transformation d’un duplex ou d’un triplex requiert un permis de transformation. Cela sous-entendrait qu’il est possible de réaliser votre projet de conversion tant et aussi longtemps qu’il n’affectera pas le nombre minimal de logements par bâtiment du secteur. Vous devez donc faire une demande de permis et espérer d’être approuvé.
Mercier-Hochelaga-Maisonneuve
L’arrondissement de Mercier-Hochelaga-Maisonneuve affirme que les transformations de duplex et triplex en maisons unifamiliales sont toujours possibles avec l’obtention d’un permis de transformation.
Outremont
L’arrondissement d’Outremont quant à elle, indique que la transformation d’un duplex ou d’un triplex requiert un permis de transformation. Il est donc possible de réaliser votre projet de conversion une fois que vous aurez fait la demande de permis et que vous serez approuvé par la division des permis et inspection de l’arrondissement.
Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce
L’arrondissement de Côtes-des-Neiges-Notre-Dames-de Grâce permet la réduction de triplex à duplex, ainsi que de duplex à un unifamilal. Ces conversions sont autorisées de plein droit, et ce, indépendamment des limites de secteurs relatives au nombre de logements.
*Veuillez prendre note que les réglementations peuvent changer. Nous vous invitons donc à vous informer auprès des arrondissements.
Suggestion de nos courtiers immobiliers
Dans tous les cas, notre équipe vous suggère fortement de vous assurez d’obtenir de nombreux permis de construction: permis de démolition, permis de transformation ou de construction, permis d’excavation ou autres, selon vos besoins et de contacter la direction de faire approuver les travaux par la Direction de l’aménagement urbain et des services aux entreprises de l’arrondissement.
Des questions supplémentaires ?
Pour toutes questions, vous pouvez toujours vous référer au site internet de la ville de Montréal ou encore contacter directement les arrondissements, puisque c’est à l’arrondissement de déterminer si la perte du logement ou des logements engendrés par cette conversion ne contribuera pas à la quantité minimale de logements requise dans le quartier. Toutefois, votre courtier immobilier reste la personne la mieux placée pour vous accompagner dans tous vos projets et vous guider afin de trouver l’immeuble à revenus idéal pour réaliser votre conversion.
N’hésitez pas à nous contacter, notre équipe dispose de courtiers immobiliers expérimentés dans ce type d’achat dans les différents quartiers de Montréal et nous nous ferons un plaisir de vous accompagner à travers toutes les étapes de ce processus complexe.
Téléphone: 514.799.9841
Courriel: info@yanicksarrazin.com