Réservé à un nombre restreint de promoteurs, le flip de luxe connaît un franc succès à Montréal, notamment dans le Plateau et à Outremont. Quelles sont les clés de leur réussite et comment se profile l’évolution de ce marché destiné à ceux qui en ont les moyens ? Réponses d’experts.

UN DOSSIER DE NOTRE COLLABORATRICE EMMANUELLE MOZAYAN-VERSCHAEVE

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Reconversion réussie

Promoteurs immobiliers spécialisés dans les flips de luxe, Michael Courrier et Luc Latreille, fondateurs de Dorem Leanor, se sont forgé une place de choix dans les secteurs du Plateau et d’Outremont.

Menuisier de formation, Luc Latreille est responsable des chantiers, des contrats et des sous-traitants. On peut dire que l’évolution de sa carrière dans le domaine de la construction s’est faite dans l’ordre des choses. Ce n’est pas vraiment le cas de son partenaire Michael Courrier, qui a étudié en marketing et en communications à l’université ; lui s’occupe des ventes, des acquisitions, de la gestion et de l’architecture.

« C’est plutôt un hasard que j’en sois là. J’ai eu l’occasion d’acheter un immeuble vacant qui devait être complètement rénové sur le Plateau, il y a 13 ans. Je n’y connaissais rien, j’ai embauché des gens pour le faire. Une fois le tout rénové, j’ai loué les appartements et mon entourage me disait que ce serait mon bas de laine pour la retraite. Moi, je rêvais de le vendre et d’en faire un profit, mais tout le monde me le déconseillait », explique l’homme de 36 ans.

Il décide tout de même de le mettre en vente. À sa grande surprise, l’engouement est important et il obtient un prix plus élevé que celui escompté. C’est là qu’il a eu le déclic.

« Un beau produit bien placé pouvait être vendu à un prix qu’on n’espérait même pas. À l’époque, je travaillais à temps plein chez Archambault et le profit que j’ai fait équivalait à trois fois mon salaire annuel ! »

— Michael Courrier

Il décide alors d’étudier dans le bâtiment et le courtage immobilier, puis commence à faire des flips résidentiels de maisons à prix moyens. « J’ai eu la chance de commencer un peu avant la mode des flips et de me faire une place », précise celui qui s’est dirigé vers la reconversion de luxe surtout par amour du beau.

Un flip de qualité

« Le terme “flip” est souvent associé à des travaux mineurs. En matière de flip de luxe, on peut tout refaire au-delà de l’apparence, comme l’insonorisation et l’isolation. On met beaucoup d’argent derrière les murs. C’est important parce que c’est ce qui va faire que l’acheteur sera content à long terme. La qualité des matériaux et celle des travaux doivent être irréprochables », confie Michael Courrier.

Il ajoute que les réglementations sont très strictes en matière d’urbanisme dans le Plateau et à Outremont, que les projets ne sont pas facilement autorisés, ce qui implique du temps et des coûts supplémentaires. Il faut donc avoir les reins solides et accepter de modifier les plans ou encore de changer les matériaux pour répondre aux demandes, souvent faites dans un souci de respect du patrimoine et d’homogénéité visuelle.

Oser l’excentricité

Michael Courrier a choisi d’investir dans le luxe pour deux raisons principales : « Pas mal de gens sont capables d’acheter des propriétés à 300 000 $, mais pas à plus de 1,5 million. Il y a donc moins de joueurs dans cette niche-là. » C’est l’une des raisons qui l’ont motivé dans son choix, mais le facteur essentiel est sa passion pour les belles choses. « C’est le fun de travailler dans de beaux quartiers, avec de beaux matériaux, de pouvoir faire des choix sans trop de restrictions budgétaires, ce qui n’est pas le cas des flips standards. Aussi, ces derniers sont conçus pour plaire à tout le monde. Dans un flip de luxe, on peut s’éclater en design, faire quelque chose d’unique, de spécial que les gens voudront se payer. »

Et le design, c’est une facette du travail que son associé et lui adorent. « Quand on est à cette étape-là, on s’assoit et on crée le design en maximisant l’espace, car chaque pied carré vaut très cher. Ensuite, l’architecte peaufine et réalise les plans aux normes. On veut que ce soit beau, utile et pratique. » Mais avant d’en arriver là, la sélection du projet et le choix des intervenants sont déterminants.

Avoir une vision et tomber en amour

« Les gens me demandent où je trouve mes projets ; ils pensent qu’ils ne sont pas sur le marché. Pourtant, c’est souvent le cas. Il y a des maisons qui sont en vente depuis longtemps parce qu’elles sont chères. Il faut creuser un peu, avoir une vision, se demander si on peut agrandir, transformer l’endroit, utiliser le terrain. Aussi, il faut avoir un bon réseau de courtiers, qui savent ce que l’on fait et dans quel secteur. Quand un produit sort, ils se précipitent pour me l’envoyer. C’est bénéfique pour moi et pour eux, car leur envoi est ciblé et ils ne perdent pas de temps », poursuit le copropriétaire de Dorem Leanor.

Le premier critère de choix reste l’emplacement. « On le dit toujours, mais c’est ultra-important. Même à l’intérieur du Plateau, j’ai mes secteurs favoris et, dans le quartier même, je tiens compte de la tranquillité de la rue, de la proximité des services, de la végétation environnante, du voisinage ou encore de l’ensoleillement de la cour. Rien ne peut être laissé au hasard, et je dois tomber en amour avec le lieu », dit-il. Ces éléments sont décisifs pour que le projet soit fructueux. « Il faut aussi s’entourer de professionnels avec lesquels on se sent à l’aise, que ce soit le partenaire financier, l’ingénieur en bâtiment, l’évaluateur, l’entrepreneur, le courtier ou le designer », dit le promoteur.

Le chasseur de maisons

Connu pour son émission Le chasseur de maisons, Jean-François Tremblay a créé l’école Flip Académie et s’est tourné vers le flip de luxe il y a quelques années, histoire de se donner un nouveau défi.

Jean-François Tremblay en a flippé, des petites maisons ! Aujourd’hui, il enseigne son savoir-faire. « Il y a une croyance populaire qu’il faut revoir concernant le flip maquillage. Ce procédé utilisé par des improvisateurs qui servait de cache-misère était très répandu, mais ne traitait pas les problématiques reliées à tout ce qui n’est pas visible, comme la plomberie ou l’isolation. La Régie du bâtiment s’en est rendu compte et les règles sont devenues plus strictes puisque les flippeurs doivent désormais être assujettis à la Régie du bâtiment et à la Commission de la construction du Québec. Dans mon école, on apprend à rénover comme il faut pour remettre la maison propre et en bon état. J’ai voulu faire du flip millionnaire parce que je n’avais plus tant de motivation pour les plus petites maisons », dit-il.

De l’expérience et des liquidités

Pour lui, la beauté de la chose vient du fait qu’il y a très peu de prospection à faire, parce que c’est un créneau qui implique d’avoir de l’expérience et des liquidités. « Les courtiers savent qui appeler et le processus se fait tout seul, contrairement aux maisons à 200 000 $ où c’est une vraie jungle », précise M. Tremblay.

L’emplacement est essentiel. Faire du flip de maison de luxe en banlieue ou en périphérie de Montréal représente un risque assez élevé, car un acheteur qui a l’argent pour une maison de luxe et qui travaille en ville va chercher à se loger près de son lieu de travail.

Pour lui, le travail doit être aussi bien effectué dans une maison standard que dans une maison de luxe.

« La différence vient de la qualité des matériaux et de l’originalité du design. Il faut arriver à générer un coup de cœur de la part du client. »

— Jean-François Tremblay

En ce qui a trait à la rentabilité des projets, Jean-François Tremblay souligne, comme Michael Courrier, que le pourcentage bénéficiaire est identique dans une rénovation, qu’elle soit de luxe ou non. « Idéalement, on mise sur 20 % de marge de profit, mais la résultante se situe en général entre 10 et 15 % », constate M. Tremblay.

L’attrait du « clés en main »

Yanick Sarrazin est courtier immobilier spécialisé dans les propriétés de luxe des secteurs du Plateau et d’Outremont. « Il y a une forte demande pour ce genre de produits. Les gens cherchent surtout des clés en main et l’arrondissement du Plateau est extrêmement exigeant en matière de rénovation. Les demandes de permis sont assez longues, doivent passer par le conseil d’arrondissement, ce qui élimine une certaine catégorie de personnes qui font des flips. On voit des projets d’envergure, des conversions complètes où on ajoute une touche de modernité. La Ville demande aussi que les projets soient écoresponsables », souligne M. Sarrazin.

Si les façades des maisons centenaires ne doivent pas être rectifiées, les agrandissements répondent à la demande actuelle, avec des plafonds hauts et de grandes fenêtres ; l’ensemble doit donc à la fois contraster et être homogène. C’est pour cette raison que les règles municipales sont très strictes. L’habitat répond ainsi au mode de vie d’aujourd’hui, mais conserve le cachet d’autrefois.

Découvrir les perles

« Les prix ont beaucoup augmenté ces dernières années. De plus en plus de familles s’installent dans le Plateau, d’où l’engouement pour les cottages de luxe. La clientèle est principalement européenne, surtout française, puisque l’euro est avantageux, mais le quartier devient multilingue, car beaucoup d’Américains de New York, de Seattle et du New Hampshire achètent également, ainsi que des gens de Toronto. La nouvelle tendance est le marché asiatique.

« La particularité du quartier, ce sont ses belles maisons cachées. Même moi qui suis dans le quartier depuis 20 ans, je découvre derrière des façades traditionnelles des petites perles complètement rénovées, avec de grandes portes-patios, des agencements modernes. C’est unique, on ne les trouve nulle part ailleurs. À Outremont et à Westmount, les maisons sont différentes avec des pièces plus fermées, et il n’y a pas cette touche de modernité », précise Yanick Sarrazin.

Il constate que dans les flips haut de gamme, les gens reconnaissent la qualité des travaux effectués et la recherche d’un point de vue architectural. Ils préfèrent acheter le produit fini plutôt que d’investir 300 000 $ dans des travaux qui ne les satisferont pas nécessairement.

L’évolution du marché en chiffres

Sylvain Savignac, évaluateur agréé associé chez Raymond+Joyal inc., remarque une très forte demande pour les propriétés de luxe dans le Plateau-Mont-Royal et à Outremont. « En fait, on le voit dans tous les arrondissements où l’on trouve des propriétés de prestige. La rareté du produit en soi, le fait qu’il n’y ait presque pas de terrains disponibles et les stocks assez restreints dans cette gamme de maisons impliquent que plusieurs acheteurs sont intéressés quand ce type de résidence se présente, et les offres sont supérieures au prix demandé », explique Sylvain Savignac.

Selon les statistiques indiquées par l’évaluateur agréé, l’augmentation de prix enregistrée dans la dernière année pour cette gamme de produits est d’environ 10 ou 11 %. Les délais de vente sont d’environ 80 jours, ce qui est très court pour une propriété de prestige. Certaines se vendent même dans un délai de 3 à 15 jours.

« Les flippeurs de luxe font appel à nous pour connaître la valeur de la maison en l’état et combien elle vaudra après les rénovations. Dans ce dernier cas, c’est l’harmonie de l’ensemble qui fait une différence ; il faut axer sur la qualité des matériaux et des travaux et rénover de fond en comble si nécessaire. Par contre, des ajouts très spécifiques comme un système de domotique qui coûte 200 000 $ ou un cinéma maison ne sont pas nécessairement de bons investissements, car ils n’intéressent pas tous les acheteurs.

Les propriétés de plus de 1 million

(entre janvier 2017 et aujourd’hui)

Plateau-Mont-Royal

Transactions de plus de 1 million effectuées par un courtier : 28 en 2018 et 18 en 2017. Il y avait eu 6 transactions en 2016 et 10 en 2015.

Délai de vente moyen

80 jours

Prix moyen

1 205 000 $

Les propriétés se sont vendues en moyenne à 96 % du prix demandé. Sur 46 transactions, 17 ont été vendues à un prix supérieur au prix demandé (jusqu’à 107 % du prix demandé).

Outremont

Depuis janvier 2017, 97 propriétés de plus de 1 million ont été vendues par un courtier ; 35 en 2018 et 62 en 2017. Il y avait eu 59 transactions en 2016 et 46 en 2015.

Délai de vente moyen

73 jours

Prix moyen

1 703 000 $

Les propriétés se sont vendues en moyenne à 97 % du prix demandé. Sur 97 transactions, 22 ont été vendues à un prix supérieur au prix demandé (jusqu’à 107 % du prix demandé).

Données fournies par Sylvain Savignac, évaluateur agréé associé chez Raymond+Joyal inc.